Cláusulas abusivas en los contratos de Arrendamiento

Terminado el verano y coincidiendo con el comienzo de un nuevo ciclo académico y/o profesional, los meses de septiembre y octubre son meses clave en la firma de contratos de arrendamiento. Sin embargo, la frecuencia de los contratos de arrendamiento es directamente proporcional al número de cláusulas abusivas incluidas en ellos por parte de propietarios que, ajenos a lo estipulado en la legislación vigente, sitúan al inquilino en una posición de cierta indefensión y que ante el temor a verse obligados a abandonar la finca arrendada, conceden a los arrendadores más derechos de los que la propia ley les otorga. En este artículo analizamos las cláusulas abusivas más frecuentes incluidas en los contratos destinados al arrendamiento de viviendas:

a. La fianza

La fianza se encuentra regulada en el artículo 36 de la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y constituye un depósito entregado por el arrendatario en el momento de la formalización del contrato para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el mismo. Sin embargo, la fianza suele ser objeto de divergencias entre arrendador y arrendatario ya desde el momento de la firma del contrato. Es frecuente encontrarse con arrendadores que solicitan una fianza superior a una mensualidad, sin embargo, ateniéndonos a la normativa, observamos que el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos estipula que “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas” por lo que cualquier situación en la que un arrendador exija al arrendatario una cantidad superior a dicha mensualidad, carecerá de base legal y será considerada por como nula por parte de un juez. No obstante, la ley permite a las partes pactar “cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.

Otro punto caliente con respecto a la fianza lo encontramos en su devolución en el momento de la terminación del contrato ya que en ese momento, el arrendador deberá restituir al arrendatario la fianza entregada en el momento de la firma. Sin embargo, y tal y como hemos visto, el objeto de dicha fianza no es otro que garantizar el complimiento de las obligaciones por parte del arrendatario por lo que si llegado el momento de la terminación del contrato existen obligaciones pendientes tales como rentas, suministros pendientes de cobro o, en caso de haberse pactado, indemnización si el arrendatario dejase el piso antes de la terminación del contrato, el arrendador podría hacer uso de la fianza entregada y devolver al arrendatario la cantidad correspondiente una vez satisfechas dichas obligaciones. No obstante, es frecuente que el arrendador cargue en la fianza ciertos gastos derivados del uso y desgaste ordinario del inmueble que legalmente le corresponderían a él asumirlos por lo que es aconsejable que todos los descuentos practicados sobre la fianza en el momento de su devolución, vayan siempre acompañados de las facturas o justificaciones correspondientes.

b. Duración del contrato

Otra cláusula abusiva muy frecuente en los contratos de arrendamiento y que contraviene todo precepto legal, es aquella en la que se exige al inquilino la permanencia mínima de un año en el inmueble arrendado. La ley de arrendamientos urbanos es muy clara a este respecto y en su artículo 11 permite al arrendatario “desistir del contrato una vez hayan transcurrido, al menos, seis meses siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días”. En este caso, el desistimiento podrá llevar consigo una penalización, pactada por las partes, mediante la cual el arrendatario indemnizará al arrendador con “con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores a un año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Es muy frecuente también, encontrase con contratos en los que el casero impide al arrendatario prorrogar el contrato, sin embargo, tomando como referencia el artículo 9.1 de la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, observamos que si la duración del contrato pactada por las partes fuera “inferior a tres años, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”. Como vemos, la prohibición de prorrogar el contrato por parte del arrendador carece de toda base legal. No obstante, existe una limitación a dicho precepto en el caso de que, transcurrido el primer año de contrato, el arrendador necesite el inmueble para destinarlo “a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”. En este supuesto el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada.

c. Acceso a la vivienda por parte del Arrendador

En muchos casos nos encontramos con cláusulas en las que los arrendadores, sobrepasando límites, exigen a los inquilinos la posibilidad de acceder a la vivienda en un momento dado para comprobar el estado del inmueble. En este caso es la propia Constitución española de 1978 la que impide este “derecho” al reconocer como un derecho fundamental la inviolabilidad del domicilio en su artículo 18. 2, según el cual “ el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”.

d. Reparaciones en la vivienda arrendada

Reza el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”. No son pocas las ocasiones en las que los propietarios establecen en los contratos de arrendamiento cláusulas en las que cargan al inquilino con la obligación de asumir todas las reparaciones e intervenciones a realizar en la vivienda, sin embargo, tal y como acabamos de ver, todas dichas intervenciones destinadas a mantener la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad han de ser por cuenta del arrendador exceptuando las imputables al inquilino por negligencias en el uso del bien arrendado así como por todas aquellas “pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda”.

Como podemos observar por las situaciones comentadas que, si bien no son las únicas, son las más frecuentes en los contratos de arrendamiento, las relaciones inquilino-propietario son en muchos casos fuente de controversia. Por ello, es conveniente, incluso necesario, acudir a profesionales que asesoren y guíen el proceso a fin de evitar problemas cuyas consecuencias pueden ser muy perjudiciales para todas las partes implicadas.