El papel de las nuevas tecnologías en el análisis del mercado inmobiliario

Que las nuevas tecnologías están cambiando el funcionamiento de los mercados es una realidad y, en el ámbito de la valoración del precio de una vivienda, se están convirtiendo en referencias de obligado uso. Si bien es cierto que es difícil que sustituyan el factor humano, la combinación de ambos hace que estas valoraciones sean mas precisas.

Pese a que no todos los profesionales del sector están de acuerdo en la valoración a través de algoritmos, ya que omiten factores como orientación, altura o calidades, incluyen, por otra parte, información tan interesante como la calidad de los colegios, la humanización del entorno o la renta media de la zona.

La revolución del análisis de datos a gran escala está modificando el proceso de toma de decisiones ya que permite que los estudios sean más precisos y, a pesar de que la ubicación, la superficie, habitaciones y baños, siguen siendo variables muy importantes, el perfeccionamiento a la hora de hacer los análisis permite que el comprador empiece a dar mayor valor a factores que afectan a su calidad de vida como pueden ser el coste total de uso y mantenimiento de la vivienda (impuestos, hipoteca, cuotas de comunidad, etc.), la calidad de los centros educativos, la proximidad de zonas verdes, la frecuencia de actividades culturales en el barrio y cualquier otro factor relacionado con sus inquietudes.

Al implantar la tecnología en estos procesos, la experiencia sobre estilo de vida, antes relacionada al mercado de viviendas de lujo, se hace accesible a todos los públicos. Esa personalización a la que tienen acceso propietarios y compradores, es la mayor innovación en los análisis del mercado.

La fuerza de determinar los precios ya no radica sólo en empresas de tasación, registro de la propiedad o notarios. Los nuevos factores que se introducen en las valoraciones  los determina cada individuo y, con ayuda de un experto, pueden ajustar los parámetros de la valoración y compararlos con otras viviendas teniendo en cuenta datos como la antigüedad del edificio, el nivel de actividad económica de la zona, las vistas, luminosidad, estado del interior y el exterior, tamaño de los elementos comunes y privados, nivel de privacidad, accesos a la salida de la ciudad, el nivel de ruido, etc.

El coste de uso en una vivienda es un factor más a tener en cuenta. Para calcularlo, es necesario poder ajustar el algoritmo de valoración indicando el número de personas que viven en la casa, el tiempo de ocupación durante el día, el nivel de temperatura deseado en cada estación del año, etc. Como gastos comunes nos referimos a electricidad, gas y agua, principalmente. Éstos varían en función del uso de la calefacción, aire acondicionado y suministros aunque, también, se añaden otros gastos  como seguros, telefonía e internet o plataformas de televisión

Una reforma  de la fontanería, la calefacción o aislamiento puede reducir los gastos fijos, provocando que el ahorro que supone anualmente una vivienda eficiente a nivel energético, permita adquirir una vivienda de mayor valor.

En definitiva, el hecho de que las nuevas tecnologías faciliten el análisis de datos a gran escala y a un coste económico reducido, está ayudando a que la inversión inmobiliaria para pequeños propietarios cada vez tenga menos riesgos y favorece, enormemente, una correcta planificación a largo plazo con un control de costes óptimo.