La inversión en locales comerciales

Hace pocos días pudimos leer en un diario de tirada nacional que los locales comerciales se mantienen como el activo español mas rentable. Por ello, saber cómo valorar un local comercial resulta  de suma importancia para los potenciales inversores. Este tipo de inmuebles ofrecen una rentabilidad bruta de entre un 4,5% y 7% y, al igual que otros tipos de inmueble, tienen dos protagonistas:

· Un usuario que alquila una superficie de tienda/local para vender al público

· Un inversor o propietario al que se le proporciona rentabilidad y un determinado grado de liquidez.

Entre ellos se desarrolla la siguiente relación: los negocios necesitan locales comerciales pero también los locales necesitan a los negocios que vivan en ellos para que sus propietarios obtengan rendimiento.

Si exceptuamos los mejores locales comerciales de cada ciudad, hay muchos locales que a lo largo del tiempo son ocupados por negocios que van abriendo y cerrando sin parar. Este último factor indica claramente que estos locales comerciales están sobrevalorados: a los propietarios les cuesta alquilarlos y un alto porcentaje de quienes abren negocios en ellos se ven abocados al cierre. Si en un local cierran todo tipo de negocios, es que está demasiado caro para la capacidad de venta que tiene porque ningún negocio ni ningún empresario es capaz de rentabilizarlo. Este fenómeno toma especial importancia cuando se analiza la evolución de un local en un plazo medio. Es impresionante la cantidad y diversidad de negocios que se llegan a montar en un mismo local durante 5 años. Es posible que algunos de los negocios no funcionen por falta de gestión pero cuando un local es muy bueno, suele hacer ganar dinero no solo a su propietario sino también a quien lo explota casi con independencia de lo que éste venda. 

Normalmente cuando una zona o centro comercial funciona y los precios son razonables, le suele ir bien a la mayoría de empresarios que están y al revés pasa lo mismo. Cuando una zona está sobrevalorada casi todos los negocios que han abierto van mal o venden poco. Por eso es importante evaluar qué sucede en el entorno con los demás negocios para compararlo con lo que se puede conseguir por esas marcas o negocios similares en otras zonas y saber así si la zona es buena o no.

En definitiva, los inmuebles comerciales se valoran por la capacidad de generar renta a futuro, es decir, su valor depende del precio de alquiler y del nivel de ocupación esperados.Por tanto, depende principalmente de:

· La posición competitiva, ubicación.

· La evolución prevista de la demanda y de la oferta de superficie alquilable (que afecte al público de su área de influencia)

· La potencialidad para generar un beneficio.

· El tipo de actividades que se puedan realizar en el local.

· El frente de calle del local comercial.

· Duración del contrato, a mayor duración, menor coste de comercialización.

· Costes fijos, como pueden ser impuestos, derramas o gastos de comunidad.

· Rentabilidad, para aquellos que aun no están familiarizados con el sector,  cuando hablamos de la rentabilidad bruta de un activo, hacemos referencia al ingreso anual del alquiler entre la inversión total que se ha hecho para adquirir dicho local. Es decir, si tu has comprado un local comercial por 480.000 €, y tiene un alquiler mensual de 3.000€, tu rentabilidad bruta anual de ese local es de 7.5%.  (3.000 x 12 / 480.000).

A pesar de que la estrella de la inversión es el sector retail, en Beltane recomendamos que diversifique su cartera en todo tipo de inmuebles, tipología de proyecto y ubicación geográfica para asegurar una buena rentabilidad con la mayor seguridad.

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